房屋拆遷房子沒(méi)過(guò)戶怎么辦

買(mǎi)房未過(guò)戶的，從法律上講，房屋的的所有者仍然是賣(mài)主，因此，被拆遷人就是賣(mài)方，拆遷人應(yīng)當(dāng)與賣(mài)方簽訂拆遷協(xié)議。對(duì)于買(mǎi)方，應(yīng)區(qū)別不同情況分別處理。一種是，如果買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，那么賣(mài)方有義務(wù)協(xié)助辦理房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，因未過(guò)戶而造成的損失，可能雙方均有過(guò)錯(cuò)，由雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，買(mǎi)方可以根據(jù)拆遷補(bǔ)償(安置)的利益來(lái)計(jì)算確定自己因未過(guò)戶而造成的經(jīng)濟(jì)損失額，并要求賣(mài)方承擔(dān)賠償責(zé)任。二種是，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況，如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么就不可能辦理過(guò)戶手續(xù)，因此因拆遷而可能獲得的利益就與買(mǎi)方無(wú)關(guān)，買(mǎi)方不能根據(jù)拆遷補(bǔ)償(安置)來(lái)計(jì)算自己的經(jīng)濟(jì)損失，買(mǎi)方只能根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而要求賣(mài)方承擔(dān)法律責(zé)任。所以本案中，首先應(yīng)當(dāng)考察房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。本案對(duì)我們的提示有兩點(diǎn)，一點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)一定要辦理過(guò)戶手續(xù)，二點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)行為一定要合法有效。

維權(quán)依據(jù)：誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則

《民法典》明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)如果沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，即使買(mǎi)受人實(shí)際占有了該不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)受人也不能取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，在買(mǎi)受人占有房屋期間，如果該房屋被拆遷，那么誰(shuí)有權(quán)利得到拆遷補(bǔ)償利益實(shí)踐中做法不一，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都給房屋產(chǎn)權(quán)登記人，我們分析的是誰(shuí)有權(quán)利獲得補(bǔ)償利益，一般人都認(rèn)為出賣(mài)人有權(quán)利獲得補(bǔ)償利益，如果這樣的話，違背了《民法典》的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。

出賣(mài)人已經(jīng)全額得到了賣(mài)房款，又將房屋交付買(mǎi)受人占有，如果開(kāi)發(fā)商給的拆遷補(bǔ)償利益高于賣(mài)房款，出賣(mài)人又反悔不賣(mài)房子了，將得到的房款退給買(mǎi)受人，然后想要補(bǔ)償利益，顯然違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，如果法律支持出賣(mài)人也是不公平的。要想支持買(mǎi)受人利益，僅有法律原則不行，必須要結(jié)合法律規(guī)則。

兩種情況買(mǎi)受人應(yīng)得到拆遷補(bǔ)償：

凱諾律師事務(wù)所第一種情況，如果出賣(mài)的房屋占用的土地是國(guó)有土地，容易找到法律依據(jù)，因?yàn)閲?guó)有土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)基本沒(méi)有限制，買(mǎi)受人可以起訴出賣(mài)人，首先是確定他們之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，其次是讓出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，這是出賣(mài)人的義務(wù)。如果出賣(mài)的房屋已經(jīng)注銷登記，補(bǔ)辦不了產(chǎn)權(quán)變更登記，可以參照《民法典》第220條，對(duì)該條法律規(guī)則進(jìn)行目的性擴(kuò)張解釋，同時(shí)對(duì)《物權(quán)法》第209條進(jìn)行目的性限縮解釋，同時(shí)結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，讓出賣(mài)人將自己獲得的補(bǔ)償利益返還給買(mǎi)受人。

第二種情況，如果是農(nóng)民的房屋賣(mài)給城鎮(zhèn)居民，是變更不了房屋產(chǎn)權(quán)登記的，因?yàn)榉刹辉试S城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買(mǎi)房屋。當(dāng)時(shí)的立法目的是，如果城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買(mǎi)房屋，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就少了一塊宅基地，如果宅基地不夠，還得將其他土地變?yōu)檎?，這樣損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的利益，對(duì)保護(hù)農(nóng)村耕地有影響，也損害了集體利益，并不是為了保護(hù)出賣(mài)人的利益。如果農(nóng)村土地被國(guó)家征收，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買(mǎi)房子的立法目的落空，此時(shí)如果支持買(mǎi)房人的利益，并不損害集體利益和其他農(nóng)民的利益，出賣(mài)人自愿出賣(mài)自己的房屋，對(duì)出賣(mài)房屋之后自己利益的增減是有預(yù)期的，拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)該給房屋買(mǎi)受人。

在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，雙方應(yīng)該締約協(xié)議內(nèi)容，不允許欺詐、脅迫等情形，且協(xié)議內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范。因此，必須擬定合法的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這樣更有益于維護(hù)自己的合法權(quán)益。